У Швейцарії обмежать житлове кредитування

Кредит на будинок вважається ризикованим, якщо протягом довгого часу позичальник повинен виплачувати за нього третину брутто-доходу

Finma, Федеральний орган зі спостереження за фінансовими ринками, має намір обмежити ризики кредитування іпотечного житла. Банки роблять занадто багато винятків і погано вивчають досьє позичальників, — вважають тут. У 2012 році уряд Швейцарії може зажадати від банків, що видають позики, збільшити власні фонди.

При видачі іпотечних кредитів «винятків стає все більше, і їх погано контролюють, часом зовсім не контролюють», — заявив цього тижня Томас Хирши з Finma, відповідальний за банки, що працюють на ринку роздрібних банківських послуг, під час організованого SVIT School семінару з нерухомості в Лозанні. За словами Хирши, банки, які видають іпотечні кредити, укладають дуже багато договорів «за рамками норми», з тих, що називаються «exceptions to police», або ETP, — пише газета Le Temps.

З червня 2010 року, моменту, коли президент Швейцарського національного банку Філіпп Хільдебранд відкрито висловив своє занепокоєння за наслідки «ультра-адаптивної» монетарної політики в області фінансування покупки нерухомості, банки регулярно призивалися до стриманості. Федеральний департамент фінансів вже в серпні цього року почав обговорення питання про перегляд регламенту іпотечного кредитування, з метою попередити утворення «мильної бульбашки» на ринку нерухомості.

Зараз, крім модифікацій, вже внесених до директиви регламентування Швейцарської асоціації банкірів, Finma підкреслила два важливі пункти. Перший: з квітня 2012 кожен випадок видачі іпотечного кредиту «exceptions to police», або ETP, повинен оцінюватися за ступенем ризику. Наприклад, якщо банк фінансує більше, ніж 80% вартості об’єкта нерухомості (сьогодні в Швейцарії деякі банки відходять від правила вимагати від позичальника 20% власних коштів, задовольняючись 15%). Кредит також вважається ризикованим, якщо протягом довгого часу позичальник повинен виплачувати за нього третину свого сукупного брутто-доходу. Банк, у якого багато подібних клієнтів, повинен блокувати набагато більше власного капіталу, ніж сьогодні. «Це торкнеться тих, хто показує себе трохи занадто агресивними», — вважає Хирши, маючи на увазі банки, активні на ринку іпотечного кредитування.

Інша новина: антициклический буферний капітал повинен бути адаптований відповідно до динаміки ринку іпотечного кредитування. Під час «перегріву» Швейцарський національний банк буде вимагати від банків, щоб співвідношення між їх капіталом і зваженими з урахуванням ризику активами збільшилася на 2,5%, до 14,5% проти 12% сьогодні. Цей захід буде вводитися і скасовуватися Федеральною Радою на вимогу Швейцарського національного банку, враховуючи рекомендації Федерального органу зі спостереження за фінансовими ринками Finma. Вона відповідає міжнародним приписам з регулювання банківської галузі «Базель-3». Ці пропозиції зараз обговорюються робочою групою в міністерстві фінансів, результати будуть представлені на засіданні 16 січня 2012 року.

«Ми сподіваємося також збільшити вартість кредиту (НГ: не дуже симпатично по відношенню до позичальників) і загальмувати темпи зростання ринку», — підбив підсумки Томас Хирши.

«Банки вже стали уважнішими», — запевнив газету Le Temps один з професіоналів ринку нерухомості, присутній на семінарі … А Ален Жірарден, директор банку Raiffeisen в Романдской Швейцарії, уточнив: «У регіоні Женевського озера ми фінансуємо покупку нерухомості з розрахунку не більше 60% позикового капіталу. Всі ці будівлі ми розцінюємо як об’єкти класу люкс ». Правда, він не став повідомляти про факт, про який ми прочитали на сайті інформаційного агентства Swissinfo: нещодавно рейтингове агентство Moody’s знизило ступінь надійності акцій і паперів банківської групи Raiffeisen через її «агресивного зростання в сфері видачі іпотечних кредитів». У Швейцарії, на думку Moody’s, «ринок нерухомості в деяких регіонах показує ознаки явного перегріву».

Говорячи про «цих законодавчих питаннях, які ми не взяли до уваги в наших оцінках», Ерве Фруадево з ріелтерської корпорації Wuest & Partner перерахував і інші елементи, що ризикують надати найбільший вплив на ринок житла. Це міграційні потоки і процентні ставки. А також сильний швейцарський франк, зміна цін на нерухомість, а головне — адаптація пропозиції до високого (сьогодні — виключно високого) попиту. Це підтверджує економіст банку UBS Томас Верагут: «Частка житла, що будується в економіці зараз швидко зростає, і в майбутньому сектор нерухомості стане ще більш значним. Це цікаво і в той же час тривожно. Тому що історія показує, що не буває «мильної бульбашки» на ринку нерухомості без бурхливого будівництва ». На його думку, не виключений «перебільшений оптимізм». А ось Ніколя Гранж з компанії Grange & Cie, що працює на ринку продажу і здачі нерухомості в оренду, впевнений, що говорити про «мильну бульбашку» рано. Але пророкує корекцію цін на житло на 20-25% протягом найближчих років.