Новини Швейцарії

Аналітики банку UBS підготували дослідження, в якому дають зрозуміти, що житло в Швейцарії в даний момент не можна назвати тихою гаванню для вкладення капіталів. З ними не згодні банкіри і професіонали від нерухомості в Женеві.

Вже довгий час процентні ставки по іпотечних кредитах в Швейцарії тримаються на рекордно низькому рівні, і з-за високого курсу швейцарського франка Центробанк не може зробити їх вище. Це – живильне середовище для появи «мильної бульбашки» на ринку житла, стверджує газета Neue Zurcher Zeitung, спираючись на підготовлений минулого тижня звіт банку UBS про ринок нерухомості країни.

Як констатує відділення «Global Real Estate Research» UBS, з 2000 року ціни на власні квартири в Швейцарії піднялися на 65%. У Женеві – навіть на 140%! Особливо, як це вже не раз говорилося в останні роки, «перегрівання» ринку стосується нерухомості у великих містах і на популярних лижних станціях. Фахівці UBS називають цілих вісім причин, чому саме зараз краще утриматися від такої великої покупки.

1. Особливості ринку
Нерухомість становить 42% від усього стану швейцарської сім’ї. У загальній складності по країні – це 1400 мільярдів франків. З 2000 року число домовласників зросла на 40%. Це серйозний фактор ризику для економіки країни в цілому: в разі неприємностей на ринку нерухомості швейцарські домогосподарства очікують кепські наслідки.

2. Зростання грошової маси
Зниження процентної ставки призводить до зростання ліквідності: так, в минулі роки можна було спостерігати зростаючий попит на нерухомість і, отже, цін на житло. Це призводить до сплеску будівництва. Так як домовласники почуваються багатшими, збільшується їхній рівень споживання. Банки знижують вимоги до позичальників – росте число іпотечних кредитів. Всі три чинники позитивно позначаються на економічному зростанні в країні. Але варто процентній ставці знову почати рости, динаміка розгортається на 180 градусів. Це можна прочитати в цифрах: зростання швейцарської економіки становив під час мильного міхура на ринку нерухомості в 1985-1990 роках 3,1% на рік. Потім, з 1990 по 1995 роки, він становив лише 0,1% на рік. Чим більше власників житла та іпотечних позичальників у країні, тим сильніший негативний ефект криза чинить на зростання економіки.

3. «Ефект подвійного важеля»
У Швейцарії 55% власності оплачено особистим капіталом власника і 45% взято в позики у банку. Це означає, що, якщо власник житла зіткнеться з грошовими труднощами, негативні наслідки поширяться на обидві сторони його домашньої економіки – особисті фінанси та іпотеку. Таким чином, будь-яка криза на ринку нерухомості приведе до банківської кризи.

4. Неефективний ринок нерухомості
В UBS вважають, що придбання житла не можна розглядати як чисту інвестицію. Основну проблему він описує так: коли будинок купується для себе, тут діють ті ж принципи, що і для споживчих товарів. Тобто, зростання ціни веде до зниження попиту. Але якщо квартира стане лише об’єктом для вкладення грошей, то все виходить навпаки – чим ціна вища, тим вона бажанішим, оскільки дає можливість спекуляцій. Крім того, в гру вступають емоції. Серце інвестора при роботі з акціями або іншими капіталовкладеннями не б’ється так сильно, як при купівлі житла. А оскільки нерухомістю цікавляться всі, то й чутки в цій області поширюються виключно швидко, що, знову повторимося, робить житло ідеальним об’єктом для спекуляцій. Всі ці фактори призводять до завищення цін.

5. Вплив ціни угоди
Ринок нерухомості, особливо в сільських районах, дуже неліквідний, так як вдома міняють господарів виключно рідко. Тому ціна житла рухається тільки у бік збільшення. Особливо якщо попередній власник заплатив надто високу ціну і хоче її «відбити». Так попередня ціна стає точкою відліку для нової – що не відповідає об’єктивній реальності.

6. Неможливість швидкого продажу
У той час, як на ринку акцій ризик виникнення мильної бульбашки можна нівелювати завдяки швидким операціях, продати будинок швидко просто неможливо.

7. Приховані витрати
Приватні інвестори систематично недооцінюють реальні витрати на житло. Вони не думають про іпотечні відсотки і про витрати на технічне обслуговування будинку. Між тим, ці гроші могли б принести дивіденди, будучи вкладені в інше підприємство.

8. Міф про брак землі
Ідея про те, що земель для забудови занадто мало, вже привела в Каліфорнії в 1880-1887 роках до появи “мильної бульбашки” на ринку нерухомості. У 1888 році він лопнув. Для порівняння: у той період в Каліфорнії налічувалося 860 000 жителів, а в 2010 році – 37 мільйонів чоловік! У маленькій Швейцарії розмови про брак місця йдуть з 1990-х років, але такі заходи, як будівництво «вгору» і більш економне розподіл території обов’язково дадуть свої плоди.

На берегах Лемана все по-іншому

З таким аналізом не згодні професіонали від нерухомості в місті, де ціни на неї зросли найбільше від швейцарських – в Женеві.

«2012 рік, безсумнівно, буде більш складним і вимогливим», – прокоментував для газети Tribune de Genève Клод Баніу, член генеральної дирекції кантональних банків Женеви. Але, на його думку, женевський ринок нерухомості захищена багатьма факторами. Почати з того, що попит набагато перевищує пропозицію. У Женеві рівень вільного житла становить 0,25%. До того ж, 100% нових квартир були збудовані в зонах, якими управляє уряд Женеви, призначаючи ціни на оренду та продаж.

Для продажу квартири, де вартість квадратного метра варіюється між 7000 і 7200 франками, Кантональний банк Женеви вимагає мінімального внеску від покупця в розмірі 20%. При покупці вілл і квартир класу люкс вартістю між 9 000 і 15 000 франків за квадратний метр (3-6 мільйонів франків за об’єкт нерухомості) Кантональний банк Женеви вимагає, щоб позичальник вніс 35-40% власних коштів. Іншу частину банк надає в якості кредиту, грунтуючись на експертизі житла або, у виняткових випадках, на ціні угоди, якщо вона менша оцінки експерта. І, незважаючи на те, що нерухомість класу люкс продається набагато повільніше звичайної, «попит на вілли ще перевершить наявну пропозицію», – упевнений Клод Баніу.

Як констатує Кантональний банк Во, «переважання кредитів з фіксованою процентною ставкою по своїй природі захищає клієнтів від жорстких змін, наприклад, таких, як швидке зростання процентної ставки».

У Женевської палаті нерухомості (CGI) Крістоф Омета також не згоден з аналізом UBS: «Якщо уважно прочитати дослідження, яке банк провів на ринку нерухомості, воно зовсім не таке похмуре, як тон, який використовують його автори, даючи коментарі в пресі».